Gap de tasas apalancado: naturaleza de los mREITs y el REM ETF

Lean este interese artículo donde se explica una alternativa mas de especulación con los hipotecas yankees.

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Gap de tasas apalancado: naturaleza de los mREITs y el REM ETF

http://germanfermo.com/wp-content/up...Bernanke14.jpgLos mREITS vienen volando desde hace mucho tiempo. El término REIT proviene de las cuatro siglas “Real Estate Investment Trust�. Los REITs que más de moda se han puesto en especial desde la anticipación de los anuncios últimos de Bernanke son los “mREITs�. La “m� proviene de “mortgage� o sea, fondos que especialmente invierten en hipotecas que tienen como subyacente a garantías reales sobre viviendas.Es interesante observar cómo todo vuelve en este mercado. Todo lo que no se quería comprar por el 2007/2008 (mortgage-backed-securities) forma parte de la principal inversión de un mREIT y parecería que es muy fashion tener mREITS en la cartera. Obviamente, con un mercado anticipando a Bernanke directamente interviniendo en el mercado de mortgage-backed-securities, estos instrumentos han volado por el aire en lo referente a retornos.Naturaleza del instrumento¿Cómo funciona un mREIT? El concepto es sencillo: el mREIT pide prestado en el corto plazo a las tasas vigentes en Estados Unidos que actualmente son muy bajas y con ese producido compra préstamos hipotecarios con dos características: a) mayor riesgo de default, b) mayor duration. Estas dos características permiten que cada Dólar que se pide prestado a tasa 0% se reinvierta a tasas que en general se aproximan al 2%.Por lo tanto, el objetivo de un mREIT estándard es generar un spread entre el costo de financiación y la yield devengada en la colocación hipotecaria. Un detalle importante es que el spread entre financiamiento y devengamiento es aproximadamente del 2% y sin embargo los mREITs vienen rindiendo del 10 al 15% annual y algunos mucho más que eso.La forma en la que un mREIT incrementa en múltiplos su retorno es porque se apalancan en varias veces el capital invertido en hipotecas. De esta forma, si en vez de pedir prestado 1 Dólar y reinvertir ese Dólar ganado 2% se decide pedir prestados 8 Dólares al 0% y reinvertirlos en hipotecas al 2% se obtiene un retorno anual aproximado del 16%. Por lo tanto, la naturaleza de los retornos se debe a lo siguiente:a) Se endeudan a tasas cortas muy bajas,
b) Se apalancan en múltiplos,
c) Con lo obtenido compran instrumentos hipotecarios de una mayor duration haciendo “gap de tasas� y generando mayor yield.Principales Riesgosa. Default de las hipotecas: los mREITs más conocidos tienen su mayor proporción invertida en lo que se conoce como “agency rating�. En este caso, hay garantía del gobierno de Estados Unidos ante un default. Sin embargo, una menor proporción de las hipotecas compradas son en “non-agency-rating� lo que implica que no tienen las garantías del gobierno de Estados Unidos, pueden defaultear y por lo tanto rinden más.b. Suba de tasas de interés: Al comprar hipotecas cuya duration se ubica entre 3 a 10 años quedan expuestos a subas en las tasas de interés. Si bien en la actualidad quedó bastante claro que los próximos tres años probablemente se caractericen por escenarios de tasas en USA todavía muy bajas es importante tener siempre en cuenta la naturaleza y origen de los retornos. Los mismos se originan por apalancarse varias veces y extendiendo durations. Esto implica un doble riesgo: palanca más gap de duration. Sin dudas, las tasas en suba son el enemigo numero 1 de los mREITS.Conclusión: los mREITS son un negocio de gap de tasas apalancado con la gran ventaja actual de que “la Fed� está detrás de los activos subyacentes comprando hipotecas.El rol del REM ETFEl REM es un ETF que replica un portfolio de mREITs. Simplemente lo que hace el REM ETF es darle forma legal de acciones por lo que el REM se tradea en el NYSE y no hace más que replicar mREITs. Esto tiene dos ventajas importantes:a) Uno puede entrar y salir cuando quiere,
b) El trading diario en el NYSE les da mayor liquidez.El REM ETF paga dividendos trimestrales. Hasta septiembre ha pagado lo siguiente:Enero: 0.1046
Marzo: 0.4147
Junio: 0.4407En total en lo que va del año lleva pagado aproximadamente 0.96 y con dividendos incluídos (sin considerar impuestos) este ETF está aproximadamente 30% positivo en el año. Cabe destacar que es un ETF con mucha volatilidad. Sus retornos han sido:2012: 29.35%
2011: -9.29%
2010: 16.62%
2009: 11.65%
2008: -43.18%